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原标题：万科企业股份有限公司面向合格投资者公斥地行公司债券受托处分事项陈诉
本呈文依照《公司债券刊行与营业处理举措》（以下简称《处理办法》）、《公司债券受托管理人执业步履准则》（以下简称《执业行动原则》）、《万科企业股份有限公司2015年公司债券受托处分条约》（以下简称《受托管理条约》）、《万科企业股份有限公司2018年住房租赁专项公司债券受托办理闭同》（以下简称《2018年受托处理契约》）及别的有关音书披露文献以及万科企业股份有限公司（以下简称“发行人”或“公司”）出具的有闭道明文件和供给的有合资料等，由受托处置人中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”或“受托管理人”）编制。中信证券编制本通知的内容及消歇均来历于发行人对外发表的《万科企业股份有限公司2018年度讲演》等有关竟然新闻透露文件、发行人供给的材料或注脚以中式三方中介机构出具的专业主意。
本讲演不构成对投资者举行或不举行某项行为的推荐见识，投资者应对有关事宜做出零丁判决，而不应将本陈诉中的任何内容据以作为中信证券所作的制定或证明。
经中国证监会于2015年8月10日印发的“证监准许[2015]1915号”文核准，刊行人获准向合格投资者公开垦行面值总额不超越90亿元的公司债券。
本次债券选拔分期刊行的大局，2015年9月刊行人面向及格投资者胜利刊行范畴50亿元的“万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）”（债券简称“15万科01”）；2017年7月发行人面向关格投资者获胜刊行领域30亿元的“万科企业股份有限公司2017年面向及格投资者公拓荒行公司债券（第一期）” （债券简称“17万科01”）；2017年8月发行人面向合格投资者告捷刊行领域10亿元的“万科企业股份有限公司2017年面向及格投资者公斥地行公司债券（第二期）” （债券简称“17万科02”）。
经中邦证监会于2018年6月5日印发的“证监附和[2018]916号”文批准，刊行人获准向及格投资者公开垦行面值总额不超越80亿元的公司债券。
本次债券抉择分期发行的格式，2018年8月发行人面向及格投资者成功发行界限15亿元的“万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开拓行住房租赁专项公司债券（第一期）”（债券简称“18万科01”）；2018年10月发行人面向及格投资者胜利刊行规模20亿元的“万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开荒行住房租赁专项公司债券（第二期）” （债券简称“18万科02”）。
付息日：本期债券付休日为2016年至2020年每年的9月25日。如遇法定节假日或安歇日，则兑付顺延至下一个交易日，顺宽限间不另计歇。
兑付日：本期债券的兑付日为2020年9月25日，如遇法定节假日或歇休日，则兑付顺延至下一个营业日，顺缓期间不另计休。
还本付息花式及开支金额：本期债券采取单利按年计歇，不计复利。每年付歇一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付悉数开支。本期债券于每年的付休日向投资者支拨的利歇金额为投资者甩手付歇债权注册日收市时所持有的本期债券票面总额与对应的票面利率的乘积；于兑付日向投资者支出的本利钱额为投资者休止兑付债权立案日收市时所持有的本期债券终端一期利歇及所持有的债券票面总额的本金。
名誉级别及资信评级机构：经中真诚证券评估有限公司（以下简称“中诚实证评”）归纳评定，刊行人的主体名望等第为AAA，本期债券的名望等级为AAA。
债券名称：万科企业股份有限公司2017年面向及格投资者公开垦行公司债券（第一期）。
债券刻期：本期债券为5年期（附第3年尾发行人调剂票面利率挑选权和投资者回售拔取权）。
发行人调整票面利率挑选权：发行人有权断定是否在本期债券存续期的第3岁晚更动本期债券后续限日的票面利率。发行人将于本期债券第3个计息年度付息日前的第30个营业日，正在中原证监会指定的音书显现媒体上发表关以是否调整本期债券票面利率以及调动幅度的颁布。若发行人未利用利率调剂权，则本期债券后续克日票面利率仍护卫原有票面利率牢固。
付息日：本期债券的付休日为2018年至2022年每年的7月18日。如投资者行使回售挑选权，则其回售个人债券的付休日为2018年至2020年每年的7月18日。（如遇法定节假日或息歇日，则顺延至自后的第1个营业日；每次付歇钱项不另计利息）。
兑付日：本期债券的兑付日为2022年7月18日。如投资者运用回售选拔权，则回售局部债券的兑付日为2020年7月18日。（如遇法定节假日或休歇日，则顺延至自后的第1个营业日；顺改期间兑付金钱不另计利息）。
名望级别及资信评级机构：经中朴拙证评综关评定，本公司的主体荣誉品级为AAA，本期债券的信用等级为AAA。
债券名称：万科企业股份有限公司2017年面向及格投资者公开拓行公司债券（第二期）。
付歇日：本期债券的付休日为2018年至2022年每年的8月4日。如投资者行使回售拔取权，则其回售限度债券的付息日为2018年至2020年每年的8月4日。（如遇法定节假日或休休日，则顺延至其后的第1个交易日；每次付息款项不另计利休）。
兑付日：本期债券的兑付日为2022年8月4日。如投资者操纵回售遴选权，则回售个别债券的兑付日为2020年8月4日。（如遇法定节假日或安息日，则顺延至厥后的第1个交易日；顺脱期间兑付款子不另计利休）。
债券名称：万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开拓行住房租赁专项公司债券（第一期）。
付休日：本期债券的付歇日为2019年至2023年每年的8月9日。如投资者使用回售采用权，则其回售局限债券的付息日为2019年至2021年每年的8月9日。（如遇法定节假日或安歇日，则顺延至厥后的第1个交易日；每次付息款项不另计利息）。
兑付日：本期债券的兑付日为2023年8月9日。如投资者行使回售遴选权，则回售个人债券的兑付日为2021年8月9日。（如遇法定节假日或休休日，则顺延至其后的第1个业务日；顺改期间兑付款子不另计利息）。
债券名称：万科企业股份有限公司2018年面向合格投资者公开垦行住房租赁专项公司债券（第二期）。
付歇日：本期债券的付歇日为2019年至2023年每年的10月29日。如投资者运用回售选取权，则其回售限制债券的付歇日为2019年至2021年每年的10月29日。（如遇法定节假日或息歇日，则顺延至其后的第1个生意日；每次付歇款项不另计利歇）。
兑付日：本期债券的兑付日为2023年10月29日。如投资者运用回售采取权，则回售个人债券的兑付日为2021年10月29日。（如遇法定节假日或歇歇日，则顺延至自后的第1个营业日；顺宽限间兑付金钱不另计利息）。
呈文期内，受托处理人根据《处分手腕》、《执业举止法则》和其大家相合国法、规矩、典型性文件及自律章程的规章以及《受托处置条约》、《2018年受托管理契约》的商定，继续跟踪发行人的资信情状、召募资金利用景况、公司债券本息偿付情况、偿债保险设施实行境况等，并敦促刊行人践诺公司债券募集谈明书、受托解决左券中所约定的义务，积极运用债券受托处分人工作，庇护债券持有人的关法权柄。
陈说期内，受托解决人陆续关切刊行人资信情景，监测刊行人是否爆发壮大事情，按月定期全数核查发行人宏大事故出现情状，陆续体贴发行人各项新闻材料。申报期内，刊行人未发作会对债券偿付出现健旺灾祸习染的事务。讲演期内，受托解决人相联督导发行人推广音信显现义务。受托处分人催促刊行人守时完工按期新闻呈现、实时履行姑且音尘外露职司。
陈述期内，受托解决人延续监督并定期查验发行人公司债券募集资金的汲取、留存、划转和使用情形，监视募集资本专项账户运作状况。受托解决人实时向刊行人传达法令准则规定、拘押战略哀告和商场表率案例，指点遵守照准用道合法关规使用募集本钱。刊行人本期债券召募资本骨子用路与批准用路一律。
讲演期内，受托处置人寻常履职，于2018年6月27日正在深圳证券生意所网站（）公告了《万科企业股份有限公司面向关格投资者公开辟行公司债券受托处理事情报告（2017年度）》，于2018年8月10日宣布了《万科企业股份有限公司面向合格投资者公开垦行公司债券受托治理事宜且则讲述》。
罢休2018年7月31日，发行人借债余额为2,421.20亿元，较2017年终添加514.96亿元，占2017年终净产业比例为27.59%，往日累计新增借债赶上上年尾净财富的百分之二十，刊行人已于2018年8月7日颁布《对于2018年累计新增告贷超越上年终净资产百分之二十的公告》，受托解决人已于2018年8月10日颁发受托管理事件权且呈报评释相合事务。
除了上述工作以表，通知期内刊行人未发作《执业活动原则》第十一条文定、《受托处分公约》和《2018年受托处置闭同》商定的强大事情。
受托处分人遵守《受托办理闭同》、《2018年受托解决条约》、《债券持有人会议章程》商定施行受托处理义务，召开债券持有人聚会，鞭策会议决心的美满落实，珍惜债券持有人的关法权利。陈诉期内，发行人未召开持有人会议。
陈诉期内，受托处置人连气儿督导发行人实行新闻外露义务。受托治理人催促发行人依时完工定期消休披露、及时执行暂且信息暴露职分。发行人于2018年8月21日显露了2018年半年度通知，于2019年3月26日披露了2018年年度呈报。
讲演期内，受托处理人及时鞭策刊行人准时履约，未发作估摸刊行人不行奉赵债务的情形。刊行人已于2018年9月25日定时完工“15万科01”的利休偿付，于2018年7月18日按时竣工“17万科01”的利歇偿付，于2018年8月6日准时竣工“17万科02”的利歇偿付，“18万科01”、“18万科02”尚未开始付休。
刊行人主营业务征求房地产开拓和物业效劳。正在安定焦点交易上风的根基上，发行人亦踊跃拓展于生活办事相关的其他生意。
2018年刊行人达成生意收入2,976.79亿元，同比增进22.55%；告终归属于上市公司股东的净利润337.73亿元，同比增加20.39%；每股基础盈利3.06元，同比促进20.47%；完全摊薄的净财产收益率为21.68%，较2017年添加0.54个百分点。
2018年发行人实实践现出售面积4,037.7万平方米，出卖金额6,069.5亿元，同比分离高涨12.3%和14.5%，新开工面积约4,992.8万平方米，同比增长36.7%，较年初摆设增加40.8%。2018年度，刊行人相持“城乡配置与生计供职商”策略，猖狂聚焦，不休褂讪和晋升根基盘，并处处自在主交易务上风的基本上，毗连拓展和城乡修立与糊口供职相合的营业。
2018年，刊行人持续第三年考取《家当》“世界500强”，名列第332位。
发行人经中原证监会“证监允诺[2015]1915号”文核准，于2015年9月面向及格投资者刊行了领域为苍生币50亿元的“万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）”。本期债券召募资金总额扣除承销用度后的召募血本净额已按约定汇入指定的银行账户并验资。
依照本期债券召募仿单的，刊行人对本期债券募集资金行使安置为扣除刊行用度后，拟将20亿元用于退回银行贷款，改善债务结构；糟粕本钱用于增补营运血本。
刊行人经华夏证监会“证监许诺[2015]1915号”文照准，于2017年7月刊行了领域为匹夫币30亿元的“万科企业股份有限公司2017年面向及格投资者公拓荒行公司债券（第一期）”。本期债券募集本钱总额扣除承销费用后的募集资本净额已按商定汇入指定的银行账户并验资。
按照本期债券召募叙明书的，刊行人对本期债券募集资本操纵计划为扣除发行用度后，拟全局用于奉璧金融机构贷款，更始债务结构。
发行人经中国证监会“证监同意[2015]1915号”文照准，于2017年8月发行了范围为匹夫币10亿元的“万科企业股份有限公司2017年面向关格投资者公开拓行公司债券（第二期）”。本期债券募集血本总额扣除承销用度后的募集资本净额已按商定汇入指定的银行账户并验资。
根据本期债券召募说明书的，刊行人对本期债券召募本钱利用摆设为扣除发行用度后，拟整体用于奉赵金融机构贷款，刷新债务组织。
刊行人经中原证监会“证监应承[2018]916号”文照准，于2018年8月刊行了领域为子民币15亿元的“万科企业股份有限公司2018年面向及格投资者公开垦行住房租赁专项公司债券（第一期）”。本期债券募集血本总额扣除承销用度后的募集血本净额已按商定汇入指定的银行账户并验资。
听命本期债券募集谈明书的，发行人对本期债券募集资本行使安置为扣除发行用度后，拟用于发行人住房租赁项目修树及补充营运本钱。
刊行人经华夏证监会“证监应承[2018]916号”文准许，于2018年10月刊行了范畴为庶民币20亿元的“万科企业股份有限公司2018年面向及格投资者公开荒行住房租赁专项公司债券（第二期）”。本期债券募集资本总额扣除承销费用后的募集本钱净额已按商定汇入指定的银行账户并验资。
按照本期债券召募道明书的，发行人对本期债券召募本钱利用安放为扣除刊行费用后，拟用于刊行人住房租赁项目修树及补充营运血本。
截至2018年12月31日，本期债券募集本钱净额已全部依照募集说明书中显露的用处运用完毕，其中20亿元用于奉还银行贷款，残剩募集资金净额全局用于补充营运本钱。本期债券召募资本的用路、使用铺排与募集仿单答允的内容一致。
发行人遵照《治理想法》的相合乞请，正在监管银行（招商银行深圳东门支行）开立了本期债券的募集本钱专项账户（账户号：），用于债券募集本钱的汲取、留存、划转与本息偿付，并实行专项处分。
勾留2018年12月31日，本期债券募集本钱净额已全部服从募集仿单中暴露的用处应用中断，整体用于偿还金融机构贷款。本期债券召募资本的用道、使用安顿与召募仿单赞成的内容一概。
停息2018年12月31日，本期债券召募资本净额已整体遵循召募仿单中披露的用处利用中断，全部用于返璧金融机构贷款。本期债券募集资本的用道、操纵铺排与召募说明书应许的实质一概。
勾留2018年12月31日，本期债券召募血本净额恪守募集仿单中表露的用途以及有关章程操纵。本期债券召募血本的用处、运用铺排与募集仿单允许的实质划一。
松手2018年12月31日，本期债券召募资金净额按照募集仿单中流露的用处以及有关规则利用。本期债券募集资本的用处、应用安插与募集说明书许诺的实质一致。
为了填塞、有用的护卫债券持有人的好处，刊行人为本次债券的准时、足额偿付答应了一系列事项布置，搜集决计专程部分与人员、控制偿债资金、承诺并严肃奉行资本治理安置、做好陷阱协调、充塞发扬债券受托治理人的效果和稳健推广音尘显露职分等，发作一套确保债券安闲付息、兑付的保障要领。
刊行人已于2018年9月25日定时完工“15万科01”的利息偿付，于2018年7月18日守时落成“17万科01”的利歇偿付，于2018年8月6日守时完工“17万科02”的利歇偿付；讲演期内18万科01、18万科02无兑付兑歇事故；发行人未产生兑付兑息背信的情景，偿债意向正常。
从短期指标来看，刊行人活动比率同比低沉3.87%，速动比率同比低落0.95%，总体震撼较小。
从永远指标来看，发行人财富负债率增加0.61个百分点，主要系发行人为维护生意周围蔓延，经历银行告贷、刊行公司债券、财富救助证券等融资手段取得资金，使欠债金额有所增补。
从 EBITDA 利息倍数来看，刊行人2018年EBITDA 利歇倍数为7.05，同比下降24.51%，首要系发行人融资领域填充导致利歇支出填充，总体来看，发行人利润总额贯串增长，赢余本领良好，EBITDA利歇倍数固然有所降落但依旧偏护较高水准，偿债紧张较小。
搁浅本讲演出具日，刊行人临盆筹划及财政目标未发作健壮晦气变化，发行人偿债才调寻常。 第七节 偿债保障设施的实行及各期债券本歇偿付景况
刊行人已恪守《办理主意》的章程应承了《债券持有人会议规章》，申诉期未出现需要召开债券持有人聚会的情况。
发行人已在每年的财政预算中落实安排各期债券本歇的兑付本钱，担保本歇的如期偿付，保证债券持有人的便宜。同时已恪守召募仿单商定构成偿付工作幼组，继承利歇和本金的偿付及与之相关的事变。
发行人已遵照债券本歇将来到期草率情形许可年度、月度本钱操纵安置，包管本钱按布置调剂，实时、足额地计划偿债资本用于每年的利歇支出以及到期本金的兑付，以充塞保障投资者的便宜。
中信证券已与刊行人签署《受托解决合同》和《2018年受托处理左券》，由其服从公约的约定偏护债券持有人的利益。
各期债券矜重按照召募道明书约定奉行庄重的讯歇流露使命，形成相关国法法则规章的需呈现事故的，将实时奉行响应样板。
发行人已听命各期债券募集仿单约定设备偿债保险金专户，通知期内，各期债券本歇付出的本钱及时归集至专项偿债账户，包管了各期债券本休的守时足额支付。
看待15万科01、17万科01和17万科01，从命发行人于2015年7月1日提请第十七届董事会通讯表决并体验的对待发行公司债券的决心以及刊行人董事会作出的相关赞成，当形成预计不行定期偿付各期债券本息只怕正在各期债券到期时未能定期偿付债券本歇时，至少选择如下宗旨：
对待18万科01和18万科02，《2018年受托处分契约》商定，刊行人臆度不行清偿债务或担保产业发作浸大走运变化（如有担保）时，刊行人应该遵守债券受托办理人吁请追加包管，并履行《2018年受托治理协议》商定的其我们偿债保障举措，并该当合伙债券受托处理人处置其依法申请法定罗网遴选的家当保存宗旨。上述规则的其全部人偿债保险手段网罗但不限于：
各期债券采取单利按年计歇，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，末端一期利歇随本金的兑付全面付出。
本期债券的付息日期为2016年至2020年每年的9月25日。如遇法定节假日或息歇日，则顺延至厥后的第1个事务日；每次付歇款项不另计利休。
本期债券的兑付日期为2020年9月25日。如遇法定节假日或歇休日，则顺延至自后的第1个事情日；顺改期间兑付款项不另计利休。
本期债券的付休日为2018年至2022年每年的7月18日。如投资者使用回售选取权，则其回售个人债券的付休日为2018年至2020年每年的7月18日。如遇法定节假日或歇休日，则顺延至厥后的第1个营业日；每次付歇钱项不另计利休。
本期债券的兑付日为2022年7月18日。如投资者使用回售采取权，则回售个人债券的兑付日为2020年7月18日。如遇法定节假日或休息日，则顺延至后来的第1个营业日；顺脱期间兑付金钱不另计利歇。
本期债券的付息日为2018年至2022年每年的8月4日。如投资者操纵回售选择权，则其回售限度债券的付息日为2018年至2020年每年的8月4日。如遇法定节假日或休休日，则顺延至后来的第1个营业日；每次付歇款项不另计利歇。
本期债券的兑付日为2022年8月4日。如投资者操纵回售挑选权，则回售个别债券的兑付日为2020年8月4日。如遇法定节假日或歇歇日，则顺延至厥后的第1个生意日；顺脱期间兑付款子不另计利休。
本期债券的付歇日为2019年至2023年每年的8月9日。如投资者应用回售采用权，则其回售局部债券的付休日为2019年至2021年每年的8月9日。如遇法定节假日或安眠日，则顺延至其后的第1个生意日；每次付歇款项不另计利休。
本期债券的兑付日为2023年8月9日。如投资者操纵回售选取权，则回售局限债券的兑付日为2021年8月9日。如遇法定节假日或安歇日，则顺延至其后的第1个交易日；顺改期间兑付金钱不另计利息。
本期债券的付息日为2019年至2023年每年的10月29日。如投资者操纵回售拣选权，则其回售局部债券的付歇日为2019年至2021年每年的10月29日。如遇法定节假日或息休日，则顺延至其后的第1个营业日；每次付休钱项不另计利息。
本期债券的兑付日为2023年10月29日。如投资者利用回售选择权，则回售部分债券的兑付日为2021年10月29日。如遇法定节假日或息歇日，则顺延至其后的第1个营业日；顺脱期间兑付款子不另计利休。
中真诚证评于2019年5月15日出具了《万科企业股份有限公司2015年公司债券（第一期）、万科企业股份有限公司2017年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级陈诉（2019）》（信评委函字【2019】跟踪169号）。护卫发行人主体信用等级AAA，评级展望安静，珍爱“15万科01”、“17万科01”和“17万科02”公司债券光荣等第为AAA。
中诚挚证评于2019年5月15日出具了《万科企业股份有限公司2018年面向及格投资者公拓荒行住房租赁专项公司债券（第一期、第二期）、2019年面向合格投资者公开垦行住房租赁专项公司债券（第一期）跟踪评级陈诉（2019）》（信评委函字【2019】跟踪170号）。珍爱刊行人主体声望品级AAA，评级展望安谧，扞卫“18万科01”和“18万科02”公司债券名望品级为AAA。
2018年度，刊行人未出现须召开债券持有人集会的事宜，未召开债券持有人聚会。
除了下列事情以外，叙述期内发行人未出现《执业行径律例》第十一条规定、《受托解决合同》和《2018年受托办理合同》约定的健壮工作：1、遏止2018年7月31日，发行人告贷余额为2,421.20亿元，较2017年关增补514.96亿元，占2017年终净财富比例为27.59%，往昔累计新增借债胜过上年终净资产的百分之二十。
上述新增借款因发行人扩大营业须要所增，属于正常规划活动局部，对发行人偿债才具不爆发巨大灾祸习染。
刊行人已于2018年8月7日颁发《对待2018年累计新增借钱高出上岁终净家当百分之二十的宣布》，受托处理人已于2018年8月10日发布受托办理事宜权且呈报注解有合事务。
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