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财联社（北京，记者 李洁）讯，此前计划出售资产回笼现金的富力地产（02777.HK），终于有了实质性动作。
该公司最新公告宣布，拟向黑石集团转让广州国际机场富力综合物流园70%权益，并保有该物业30%的权益比例。
“假设合并事项的最终代价等同于70%物业价值并按目标集团公司的资产净值以及从存续公司按比例的借款做出调整，公司将收到约41.2亿元现金付款。估计公司将录得按于2020年9月30日出售的资产公允价值计算的出售收益约15亿元。”富力地产在公告中表示。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，对于资金链和现金流压力较大的富力来讲，如何大幅降低负债率，是其当前面临的主要问题。通过出售资产，可以获取现金，改善负债情况，尽快达到融资新规“三条红线”的监管要求。
打出降负债“组合拳”
根据公告，广州国际机场富力综合物流园位于广州花都区华东县，计划总建筑面积超过120万平方米，总价值为63亿元。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，未开发的仓库净用地面积约210亩。
“合并事项有利于本集团优化资源配置、增加资金储备及降低负债率，有利于本集团提高抗风险能力，实现长期稳定健康发展。”富力地产方面表示。
今年8月，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三条红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
若参照上述标准，富力地产三条红线全踩。2020年中期业绩数据显示，富力地产剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比仅0.44。
在8月份的中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示，年内拟出售一些投资性物业和地产项目，规模在120亿元左右。
国盛证券研究报告指出，富力地产债务压顶，未来三年公司面临债券集中到期压力。而处理资产以及加快销售回款的进度将是决定未来风险状况的关键。截至2020年6月末，富力的短期有息负债规模达到748亿元，而其拥有的非限制现金仅为179亿元，现金无法覆盖短期债务，短期偿债压力较大。
由于账面货币资金难以覆盖短期债务，富力地产外部评级被国际评级机构接连下调。8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级B+下调至 B。至此，三大国际评级机构均在今年下调了其企业家族评级。
“富力地产确实面临显著的资金缺口，处理资产以及加快销售回款的进度将是决定未来风险状况的关键。”国盛证券在研报中分析。
李思廉在中期业绩会上则表示，“未来9个月，会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半已经会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。”
此外，基于降负债考虑，富力地产在2020年上半年进一步降低了拿地力度。今年上半年该公司仅新增土地储备权益可售面积243万平方米，总土地投资额60亿元，相比于2019年同期分别下降62.62%和58.04%。
“富力地产拥有较为充足的资产储备，包括能够满足未来4-5年销售的较为充足的土地储备。因而，未来一段时期，处理资产以及加快销售回款是化解风险的主要方式。”国盛证券分析师杨业伟指出。
而为降低负债率，富力地产打出了“组合拳”，除减缓拿地步伐、出售投资性物业，今年9月，其还以每股9.82港元的配售价，配售了2.57亿股新股，融资24.98亿港元。
酒店分拆被寄予厚望
除上述常规降负债组合拳外，于富力地产而言，未来将沉淀其大量资金的酒店资产包进行打包上市，也被认为是其控制负债的措施之一。
2017年，富力地产一次性耗资近189亿元收购万达集团73家酒店。通过对万达酒店资产包的收购，富力地产成为行业内酒店运营领域的领军者，酒店总数超120家。
然而，亿翰智库的研究报告指出，从富力地产的历年酒店业务盈利情况来看，其酒店资产运营业务至今仍处于现金投入阶段，除2017年以外，其他年份酒店业务净利润均为负值，2019全年营业收入70.9亿元，净利润为-10亿元。
尤其在今年，受疫情影响，富力地产的酒店业务亏损进一步加大。
财报显示，2020年上半年，富力地产的酒店营运业务收入为13.96亿元，较2019年同期的33.42亿元大幅下滑；上半年录得亏损9.36亿元，较2019 年同期亏损几乎翻倍。
“酒店属于典型重资产业务，回报周期长，对于资金的占用量大，又逢疫情冲击，酒店运营面临更大挑战，若不能顺利通过REITs等金融化手段实现出表或有充足的资金池保持其持续投入，那么大体量酒店业务的存在毫无疑问将是企业长期的沉重负担。”亿翰智库指出。
今年9月，有市场消息称，富力地产预计将在未来10个月内，通过将2017年从万达购买的70余处酒店中的一部分，分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。但随后富力地产表示，并未形成明确的时间进度表或实质性进展。
“目前富力地产的酒店业务处于亏损状态，业绩也不太好看，如果想实现顺利上市，必须改善当前的财务数据，但短期内通过运营提升现金流和业绩的可能性并不太大。”一位房地产研究机构高层向记者表示。
“如果富力酒店业务能够上市，那么富力就能够依靠资本市场，自行解决酒店业务现金流亏空和缺口的问题，至少对母公司而言，可以减少现金的投入，有利于改善母公司的基本面。”柏文喜告诉记者。
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