建发物业赴港IPO：毛利率低于行业均值 招股书提示流动性风险 提供者 财联社

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，物业公司赴港IPO热潮仍在持续。日前，建发物业发展集团有限公司（下称“建发物业”）在港交所提交了招股书，中金公司为其独家保荐人。

招股书披露，建发物业于2020年6月30日在管建筑面积为2170万平方米；2017年、2018年及2019年，收益分别为4.47亿元、6.08亿元及8.01亿元，同期毛利分别为1.16亿元、1.40亿元及1.83亿元。截至2020年6月30日止6个月，建发物业的收益为4.52亿元，毛利为1.09亿元。

数据显示，于2017年、2018年、2019年及截至2020年6月30日止6个月，建发物业毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%、24.3%，低于行业平均水平。据兴业证券统计，2020年上半年主要物管公司的平均毛利率为 29.8%，毛利率平均增速为42.6%，而建发物业的毛利增速明显低于行业平均增速。

“毛利率是物管企业的硬性指标，低于行业平均水平说明企业盈利能力是偏弱的，可能会制约后续的发展。”地产分析师严跃进对财联社记者说。

包干制或是建发物业毛利率较低的主因之一，其在招股书中介绍，包干制物业管理服务的收入，分别占截至2019年12月31日止三个年度各年及截至2020年6月30日止6个月，物业管理服务收入的90.5%、91.9%、93.8%及94.5%。

“该等管理费并不随我们产生的实际物业管理成本而变动……倘其未能就履行包干制所有物业管理服务控制成本，则可能会遭受亏损，且利润率可能会下降。”建发物业在招股书中称。

此外，建发物业的非业主增值服务也在拉低整体毛利水平。平安证券统计2019年上市物管公司的增值服务毛利率均值为41.5%，其中社区增值高于非业主增值，社区增值和非业主增值的均值分别为53.3%、33.4%。建发物业2019年社区增值和非业主增值的毛利率分别为49.4%和14.6%，非业主增值明显低于均值。

招股书显示，建发物业的非业主增值服务主要包括为售前中心提供咨询服务及接待、秩序维持及清洁服务，以收取咨询费及服务费，均是人工成本较高的服务内容。

值得注意的是，建发物业在招股书中提及风险时称：“我们面临流动资金风险，而本集团可能无法履行与其金融负债相关的责任，而该等责任须以现金或其他金融资产结算。”

建发物业的流动负债在2020年上半年达到近几年的最高峰，为7.94亿元，较2019年底增加70%。2017年到2019年三年间，建发物业的货币现金均无法覆盖流动负债，其流动负债分别为3.16亿元、3.54亿元、4.66亿元；期末现金及现金等价物分别为2835万元、3237万元、5712万元。

然而，到了2020年上半年，其现金及现金等价物增加13.32亿元，期末余额达到13.89亿元，较2019年末陡增。招股书显示，上半年13.32亿元的现金及现金等价物增加净值主要来自于投资活动所得，包括偿还应付关联方的贷款9.57亿元、出售除外公司所得2.91亿元。

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