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财联社（广州，记者 陈业）在广州旧改市场不断“攻城略地”的升龙集团，近日再次出现在广州黄埔区文化旅游产业项目签约桌上。这一次，其计划将新拿下的旧改项目改造为文旅小镇。
从单一的旧改项目，到文旅小镇，不变的是前期都需要投入大量资金。而升龙集团近6年以来年均销售额不足200亿元，其是如何一步步吃进广州诸多旧改项目，后续又将如何运作，给市场留下了重重悬念。
旧改面积超本土旧改大户
签约资料显示，新签约的项目名为南湾文旅小镇，由升龙集团结合黄埔区穗东街南湾社区旧村改造开发。项目拆迁安置总投资额约54亿元，总用地面积约68.38公顷。
而这仅是升龙集团在广州旧改市场“跑马圈地”的一个缩影。最近两年，升龙单独或联合其他开发商一起签下的广州旧改项目已超过8个，包括金州冲尾村、蔡边一村、群星村、汤村、沙溪村、南湾社区、长岗村、茅岗路以东片区改造项目等。其中汤村旧改项目为广州史上最大面积旧改项目，改造范围的总用地面积为994.66万平方米。
据凤凰网统计，截至目前，升龙集团在广州拥有旧改项目面积约1766.32万平方米，计划投资总金额约735亿元。除此之外，有消息称，升龙还有10余个旧改项目正在对接，目前尚未浮出水面。
如此大手笔投资，令这家几年前在广州籍籍无名的企业，一跃成为当地新“旧改王”。
财联社记者将升龙集团与广州旧改大户时代中国（01233.HK）的数据对比发现，前者旧改面积是后者的近四倍，投资金额是后者逾两倍。据不完全统计，迄今为止，时代中国在广州旧改项目数为9个，累计用地面积达430万平方米，计划投资额累计超379亿元。
虽然旧改面积远超时代中国，升龙集团在市场知名度及业绩方面却不及后者。据了解，升龙集团由林亿在1999年创办，起步于福建，发家于郑州，目前集团总部位于上海。
升龙集团仅在郑州、洛阳、南京、福州、天津、济源等少数城市开发有项目。据观点地产报道，“单城市深耕，单区域聚焦，多项目布局”的战略已成为升龙集团最大的弊病。2005年立足河南后，升龙在福建市场便鲜被提起；2012年进军南京后，升龙又因放缓了河南区域的扩储节奏，而在新阵地中逐渐失去优势。
“升龙在南京项目并不多，近几年已趋于低调。”一位南京当地业内人士告诉财联社记者。
克而瑞数据显示，2014至2016年，升龙集团的销售额分别为154.3亿元、223.1亿元、313.2亿元，2017年至2019年销售额逐年下滑，分别为149.3亿元、132.4亿元、105.8亿元。按此计算，该公司近6年年均销售不足200亿元。
正是这样一家近6年年均销售额不到200亿的房企，不仅在广州等国内城市吞下多个旧改项目，在悉尼、洛杉矶、纽约、伦敦等城市也拥有项目。据升龙集团官网介绍，其在城市更新领域深耕20年，累计完成20多个旧改项目，面积逾3000万平方米，总投资额超2000亿元。
“攻城略地”背后资金迎大考
销售产生的现金回笼有限，近两年却在需要大量资金支持的广州旧改市场“狂飙突进”，升龙集团的资本运作手段，引发业界广泛关注。
有业内人士认为，升龙集团活跃于广州市场或与其善于运用手上各种资源不无关系。该公司官网资料称，“升龙集团拥有自己的资产管理平台，并与诺亚、黑石等著名基金公司、信托公司进行全方位合作，投资于中国的地产项目及其他高成长性行业。其中以作为广东华兴银行的发起人公司及重要控股单位为代表。”
事实上，在升龙集团介入广州旧改市场过程中，广东华兴银行或对其助益不小。目前行业内由房企自身发起成立银行的例子并不多，而该银行由升龙集团于2011年发起成立，目前第一大股东为广州知名豪宅汇悦台开发商侨鑫集团有限公司。在最新黄埔区文化旅游产业项目集中签约仪式上，华兴银行广州分行与黄埔区文化广电旅游局签署了10亿元的文化旅游企业信贷授信协议。
而拿下项目只是第一关，与银行及基金、信托合作或可以一定程度上解决其资金来源，但如果升龙集团自身缺乏持续的“造血”能力，便难以提供充裕的现金流支持旧改开发及基金、信托等的偿付。
众所周知，旧改项目投入成本大、变现周期较长，至少需要3-5年才能开始回笼资金，升龙集团寄望于广州旧改项目，目前仍有难度。
一位熟悉升龙集团广州区域的知情人士对记者表示，“升龙计划今年推出南沙旧改第一村金洲旧改项目，但现在仍无消息。”其还透露，由于步子迈得太大，升龙集团目前资金有些紧张，其有意向转让前期跟进过的个别项目部分股权。
“升龙广州区域的营销团队已经换了几波人，与我们的相关营销计划也被叫停。”广州一位业内人士如是说。
旧改项目改造流程较为复杂，开发过程中存在不可控因素。对于吃下广州众多旧改项目的升龙集团而言，其是否有足够能力应对诸多不确定性，仍有待时间检验。
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