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财联社（北京，记者 李洁）讯，作为平抑租金的重要一环，集体土地租赁住房自公布之日起便备受关注。
早在2017年，北京市规划国土委、市住建委即印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，确定了未来五年北京集体用地建设租赁住房的供应计划。
北京市住建委副主任李荣庆曾于2019年9月透露，全市共确定68个集体土地租赁住房试点项目，已开工21个，可提供房源约2.7万套。
直到今年7月，全国首个集体土地建设租赁住房项目——万科泊寓成寿寺社区才正式入市。该社区共有901套独立开间，租金均价3600元/月/套起，约为周边同品质一居室租金的70%-80%。
“此类租赁住房入市，是土地管理法修正后各地高效利用集体建设用地的一个重要案例和事件，其有助于扩充长租公寓的供应规模，更好地发展租赁市场。若此类长租公寓市场的认可程度提高，也有助于后续在全国各地的推广。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
“北京集体租赁土地或者是租赁房屋的供给，未来还需要进一步加强，因为现在整体政策性的租赁供给，难以解决大部分人租房需求。如果政策性的租赁房源供给占比能达到整体市场供给量的20%，对于租赁市场稳定性会起到比较好的作用。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。
根据规划，北京市计划于2017年至2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。目前包括万科、天恒、首创、愿景集团等企业，均通过协议入股方式参与集体租赁住房项目的建设和运营。
其中，万科方面向财联社记者透露，万科在北京的长租公寓主要以集体租赁住房为主。
“目前北京万科获取了北京市集体租赁住房供地中的约2万套，正在谈的还有很多。”万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖表示。
公开信息显示，当前万科在北京已经获取6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。
“集体租赁土地有一定限制，能倒逼我们的运营能力。资金成本低、运营成本低、建造时间短就比其他企业有优势。”刘肖如是说。
作为北京市首批集体土地建设租赁住房的试点工程，万科成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间，而实际过程被缩短到5个月，整体较综合计划提前6个月开业。
据悉，万科成寿寺项目主体为北京金城源投资管理公司，其前身为成寿寺村集体经济组织，自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。
2005年成寿寺村作为北京市第一个试点村，完成了整建制撤村转居工作，农村集体土地归属金城源公司和全体股东所有。2017年成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。
“有别于土地获取，万科前期只需投入建设开发成本，降低了企业参与租赁住房的负担。此外，由于是首个集体租赁住宅项目，万科以信用作为担保，通过国开行获得了25年期低息贷款，资金成本较低。”北京万科相关人士告诉记者。
上述人士进一步表示，万科每年付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。
在盈利上，刘肖透露，“目前成寿寺项目可以实现约6%的资产回报率，属于微利可持续。”
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