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财联社（北京，记者 李洁）讯，港龙中国地产集团有限公司（以下简称“港龙地产”）此前向港交所递交的招股书于4月22日失效。
对于招股书失效的原因，港龙地产在回复财联社记者采访时并未详细说明，仅表示，目前公司上市进程仍在有序推进。
值得关注的是，港龙地产已经是今年第二家港股IPO遇阻的内房企。就在4月17日，小房企三巽集团递交的招股书也显示为失效状态。
招股书因何失效？
港龙地产起家于江苏常州，2019年7月将总部迁入上海，2019年10月22日正式向港交所提交了IPO招股书，至今已有半年时间。
根据港交所上市规则，港龙地产的上市申请已于4月22日失效。
“港龙IPO没有获批的原因应该是企业递交的招股书某些方面不符合港交所的要求，而企业至今也未进行补充订正所致。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。
汇生国际融资总裁黄立冲认为，有可能因疫情导致港龙地产一些财务数据未能更新，或者是有一些历史遗留问题，没有办法及时去处理，导致时间超过半年，从而失效。
“港龙地产目前存在民间借贷纠纷，这不符合香港IPO的原则，如果不能事前解决这些问题，那么港交所就不会批准。”香颂资本执行董事沈萌向记者表示。
据了解，港龙地产旗下子公司江苏港龙华扬置业有限公司在2018年与两位自然人有民间借贷纠纷诉讼。
“在一些遗留问题没处理好的时候，某种程度港交所会与企业达成一种默契，公司不更新相关数据港交所就不处理，到期后就等于放弃上市申请。”黄立冲表示，不过对于企业来说，如果还想上市的话，可以再递交招股书。
而港龙地产的高负债以及现金流情况，为其上市之路蒙上一层阴影。
招股书显示， 2016年-2018年及2019年前六个月，其物业开发及销售收益分别为4.7亿元、4.3亿元、16.6亿元及5.9亿元；经营利润分别为0.72亿元、0.94亿元、4.36亿元及1.74亿元。
规模较小的港龙地产，在快速扩张、谋求上市的过程中，负债率大幅攀升。
2016年-2018年及2019年前六个月，港龙地产资产负债率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。从2016年底到2019年年中，其资产负债率激增近800%。
此外，从2016年底到2019年8月31日，港龙地产借款加权平均利率上涨74.5%至8.9%，其中银行借款利率7.7%，其他借款利率11%。具体债务结构上，其借款均为5年以下中短期债，截至2019年8月31日，短期债占比17.4%，2年以下借款占比达72.8%。
业内人士认为，港龙地产高负债的背后是为上市做铺垫，通过高杠杆拿地，从而做高估值。
截至2019年8月底，港龙地产在20个城市拥有56个开发项目，总土储面积为417.5万平方米，其中有54个项目位于长三角地区，土储高度集中。
超5家房企上市搁浅
除港龙地产之外，4月17日三巽集团的招股书也显示失效。
截至目前，在港交所递交招股书的内房企中，奥山控股、海伦堡地产的上市申请已经二度失效，万创国际的第四次上市显示“被拒绝”状态。
“港交所在判断其能否上市的标准是企业的相关财务指标的真实、完整、准确性以及企业的独立自主、可持续发展能力问题。未被批准上市，说明相关企业的信息仍有待改善及完善。”一位知名研究机构分析师告诉财联社记者。
从上述几家在港股IPO遇阻的房企来看，均存在规模较小、负债较高等问题。
三巽集团2019年上半年营业收入为5.62亿元，净利润为6204万元；但负债总额为14.2亿元，融资成本长期处于10%以上高位。2016-2018年，三巽经营活动现金流均为负值。
而在2018年便递交招股书的奥山控股，2018年物业销售金额仅为17.8亿元，但当年净资产负债率达283.1%，2017年更是高达568.9%。
此外，万创国际2018年营业收入为13.03亿元，在递交招股书前该公司通过短期大量偿债，优化了负债指标，引发外界质疑。2018年其资本负债比率从1218%骤降到180.4%，净负债率从600.8%降至23.9%。
“中小型房企目前在宏观调控下，生存艰难，很可能资金链发生断裂，港交所为防止这种巨大的不确定性风险影响投资者，对上市申请慎之又慎。”沈萌告诉记者。
随着融资渠道逐步收紧，近年来越来越多的区域型房企选择赴港上市。2018年、2019年共有十几家中小房企成功登陆香港资本市场，包括德信中国、银城国际、天保集团、新力控股、景业名邦、汇景控股等。
“中小房企融资环境有不断恶化的趋势，而A股因为政策原因又不欢迎房企上市，导致中小房企为了生存和发展，只好转道港股上市。”柏文喜指出。
不过，一些小房企希冀通过在港上市融资“补血”的愿望，实现起来并不容易。
“部分小型房企甚至将上市视为融资的救命稻草，殊不知这稻草本身并非黄金，往往还会因为定价偏低直接影响到实际融资效果。”上述分析师向财联社记者表示。
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