上坤地产赴港IPO 快速扩张致净负债率高企 提供者 财联社

财联社（上海，记者 王海春）讯，上海房企上坤地产集团有限公司（以下简称“上坤”），日前向港股IPO发起了冲刺。

财联社记者在采访中获悉，上坤2019年便提出赴港IPO的计划，市场一度传出其去年下半年上市的传闻，但此后上市时表有所推迟。直到今年3月底，上坤的上市团队奔赴香港，才向港交所正式递交了上市申请表。

招股书披露，上坤2017年—2019年的收益分别为12亿元、68.5亿元和75.4亿元。“三年的时间公司收益翻了约六倍，成长性确实很强。”上海一家房产机构分析师表示。

不过，与其它谋求快速扩张的房企相似，上坤也面临着净负债率高企的问题。分析人士认为，该公司上市融资后，负债水平有望下降。

个别项目一度出现亏损

上坤是一家相当年轻的房企，从其在沪开发首个项目至今，不过短短十年时间。该公司创始人朱静曾在河南建业地产担任副总裁，离开建业后于2010年创办了上坤，同年在上海开发了第一个住宅物业项目。

2016年上坤首次进入苏州，开始在长三角进行布局，2017年先后进入安徽、浙江、广东，并在2018年进军湖北、河南市场。

经过一番扩张，至今年2月29日，上坤在全国14个城市共有43个物业项目，总土储约360万平方米，公司应占总建筑面积约260万平方米。在该公司项目储备中，超过70%的应占总建筑面积位于长三角区域，且近半数的物业项目及18%的占应总建筑面积位于上海。

“我们高度依赖长三角经济区的房地产市场，尤其是上海。”上坤在招股书中表示。

从收入来源来看，该公司主要收益来自于开发物业的销售。2017年—2019年的收益中，分别有97.3%、99.1%及98.9%来自物业销售。

尽管过去三年上坤收益上涨较快，但其毛利率却并不稳定，2017年其毛利率为30.9%，2018年增至51.5%后，2019年又降到40.8%。

除住宅开发销售外，上坤还持有几个商办项目，并提出增量市场开发与存量资产管理并举的双轮驱动发展策略。

至今年2月29日，该公司共有7个处于不同开发阶段的商业物业组合，均位于上海，包括3座已竣工办公楼、2座已竣工商业区购物广场，以及2个开发中未来或进行持有的商业项目。

招股书披露， 2017年—2019年，上坤投资物业的公平值收益分别约2.54亿元、1.6亿元和1.76亿元；分别录得年内溢利3460万元、6.73 亿元和6.77亿元。上坤方面表示，如果撇除同期投资物业的公平值收益，公司或在2017年产生亏损。

实际上，上坤位于杭州、苏州、合肥的三个项目，在过往记录期间曾出现亏损。上坤披露，在2017年—2019年，公司对开发物业进行减值拨备4430万元、5850万元及3790万元。

之所以出现上述状况，是因为杭州‧上坤山语四季、苏州‧上坤水岸四季及合肥‧上坤海棠四季项目录得减值亏损。对于这几个项目出现亏损，上坤方面解释，主要是“由于限价政策，令公司的预期售价产生了变动。”

扩张中的高负债之惑

招股书显示，上坤2017年净资产负债率高达684.9%，2018年降至325.9%，2019年进一步降低，为118.8%。

“这说明该公司为配合其全国化布局，在扩张过程中借用了不少外部资金。虽然此后杠杆降了不少，但净负债率仍然处于高位。”前述上海房产机构分析师表示。

而在净负债率居高不下的2017年、2018年，上坤的经营现金流净额一度录得负值。

招股书披露，该公司2017年的经营现金流净额为-3850万元，2018年这一指标为-38.06亿元；不过该项指标去年已经回正，2019年经营现金流净额约20亿元。

对此，上坤方面解释，主要因物业开发活动持续增加，导致经营用了大量现金。

就经营现金流为负对公司可能造成的影响，上坤表示，“经营现金流为负，要求我们取得充足的额外融资，来支持我们的扩张计划。如果未能通过业务运营产生充足现金，或以其他方式取得充足的外部资金以拨付我们的业务，流动资金及财务状况可能受到严重不利影响，而公司或不能按计划扩张业务。”

此外，该公司短期债务占比偏高。截至今年2月29日，该公司计息银行及其他借款总额较2019年底减少5亿元至62.7亿元，但约30.75亿元借款将于一年内到期。

上坤方面在招股书中坦陈，公司当下及未来的债务水平，以及相关借款契约条款，可能会限制公司寻求额外融资的能力。

在过往业绩记录期，上坤有两个项目曾因违规而受到处罚。

“我们其中两个项目被发现已建总建筑面积超出相关批文，或许可证明的已获批总建筑面积。”上坤方面披露，超额的建筑面积需要政府相关部门另行批准，并支付额外的土地出让金。这两个项目超出的建筑面积，约1575平方米。

据了解，如果项目建造的总建筑面积超过了许可，或已完工项目中存在与建设工程规划许可证不符的情况，房企将无法取得项目的竣工验收备案表。而无法取得该备案表，房企将无法向购房者进行交付。

上坤表示，对前述两个项目超额的部分，公司支付了约9.96万元的罚款。

我们鼓励您使用评论，与用户沟通，共享您的观点并向作者及互相提问。 但是，为了获得有价值和期待的高水平评论，请注意以下标准：

保持关注及正确方向。 只发布与所讨论话题相关的材料。 保持尊重。 即使是负面的意见，也可以用积极的外交辞令进行组织。 用标准书写风格。 包括标点和大小写。 注： 评论中如有垃圾和/或促销信息和链接都将被删除。 避免亵渎、诽谤或人身攻击，对于作者或其他用户。 仅允许中文评论。

垃圾邮件或滥发信息的肇事者都将被从网站删除并禁止以后进行注册，这由Investing.com自由决定。

我已经阅读Investing.com评论指南并同意所述条款。 我同意

确定屏蔽%USER_NAME%？

如果屏蔽，您和%USER_NAME%都无法看到相互在Investing.com上发布的信息。

合作伙伴 腾讯财经财联社雪球云掌财经新浪财经金融界金十数据和讯网易财经汇通网证券之星FX168同花顺财经 风险批露: 交易股票、外汇、商品、期货、债券、基金等金融工具或加密货币属高风险行为，这些风险包括损失您的部分或全部投资金额，所以交易并非适合所有投资者。加密货币价格极易波动，可能受金融、监管或政治事件等外部因素的影响。保证金交易会放大金融风险。
在决定交易任何金融工具或加密货币前，您应当充分了解与金融市场交易相关的风险和成本，并谨慎考虑您的投资目标、经验水平以及风险偏好，必要时应当寻求专业意见。
Fusion Media提醒您，本网站所含数据未必实时、准确。本网站的数据和价格未必由市场或交易所提供，而可能由做市商提供，所以价格可能并不准确且可能与实际市场价格行情存在差异。即该价格仅为指示性价格，反映行情走势，不宜为交易目的使用。对于您因交易行为或依赖本网站所含信息所导致的任何损失，Fusion Media及本网站所含数据的提供商不承担责任。
未经Fusion Media及/或数据提供商书面许可，禁止使用、存储、复制、展现、修改、传播或分发本网站所含数据。提供本网站所含数据的供应商及交易所保留其所有知识产权。
本网站的广告客户可能会根据您与广告或广告主的互动情况，向Fusion Media支付费用。 本协议的英文版本系主要版本。如英文版本与中文版本存在差异，以英文版本为准。