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写文章讲究“文似看山不喜平”，资本市场上亦是如此。
对于2019年的房地产市场来看，“平稳”成为了全年的关键词，同时也是行业的调控目标。全国整体房价增速趋于稳定，销售方面也有所放缓。2019年1月至12月期间，全国商品房销售面积171558万平方米，同比降低0.1%;全国建筑业则实现总产值248446亿元，同比增长5.7%。
然而就在这一年，区域性地产龙头中国天保集团(以下简称“天保集团”或“集团”)(01427)则于香港成功上市，并在上市后的首份年报中递交了一份不错的成绩单。在产业链一体化效应的加持，以及京津冀建设进一步加速提升土储潜力之下，天保集团正迎来快速崛起。
维持低负债水平 利润率增长达2倍
智通财经APP了解到，与香港资本市场上单纯地产开发业务的上市公司不同，天保集团采取建筑+地产的双业务模式，随着集团近年来产业结构战略性调整，业务由过去侧重建筑承包业务逐步向多元化结构转变，如今成功实现了建筑、地产双轮驱动，收入结构更加合理， 抗风险能力和综合实力进一步提高。
2019年，天保集团实现收入26.6亿元，同比增长66%;毛利6.82亿元，同比增长259%;净利润3.18亿元，实现高达194%的同比增速。自2017至2019年间，天保集团实现净利润年复合增长率高达131.39%。总体业绩而言，集团盈利能力稳定，并于近年保持了强劲的发展势头。
(数据来源：公司财报)
具体到两项业务而言，房地产开发业务方面，截至2019年12月31日，全部由集团拥有及开发的房地产项目达到19个，其中包括17项住宅物业、一项投资物业及一间酒店。在这19个项目的多元化组合中，已竣工项目约8个、在建项目达5个，持作未来开发项目则为6个。
土地储备总建筑面积达1606813平方米，其中从土储构成看，未出售可销售总建筑面积为196611平方米，加上44336平方米持作物业投资的可出租建筑的已竣工物业，共构成总土地储备的约15%;在建物业总规划建筑面积为614978平方米，约占总土储38.3 %;未来开发物业为750887平米，约占总土储46.7%。
此外， 天保集团于2020年1月6日，公告显示完成购买签署涿州市一幅地块， 新地块位于涿州市高新区，土地的占地面积约为58611平方米， 按照最高容积率4.5计算， 总建筑面积约263749平方米。
建筑承包业务方面，截至2019年12月31日止年度，集团已完成建筑项目972个，大多数项目均以承建商身份承建，以楼宇、工业、商业及基础设施建筑项目为主。截至2019年12月31日， 新签合同额34.31亿元。2019年，除河北省涿州及张家口的项目外，公司业务扎根安徽、雄安，进驻山东、新疆、内蒙、山西，形成以华北、华东、西北、西南覆盖十五个省份的四大区域市场布局。
2019年全年，集团建筑承包、房地产开发两项业务分别实现收入19.06亿元、12.94亿元，分别实现同比增速15.39%，223.43%。一年中，房地产业务收入实现了飞速增长。其中，房地产业务占收比由2018年的25.0%增至2019年的48.7%，两项业务进一步实现均衡发展。
在两部门业务的共同推动下，该集团毛利率水平实现稳中有升，由2018年的11.9%改善至25.7%;纯利率水平也由6.8%大幅提升5.2个百分点至12.0%。两者均创下了2017年以来的新高。
(数据来源：公司财报)
除盈利能力稳定增长，各方面数据维持快速增长外。集团财报的另一个亮点，则体现在负债端和资金端上。
近年来，天保集团净资产负债率均维持在较低水平。而由于业务规模的快速上升，更多的资金需要被用在房地产开发和拓展土储上，集团净资产负债率于2018年为41.4%， 截止2019年12月31日， 集团净资产负债率为31%，相比于行业而言，明显处于较低水平。健康的负债结构、充足的土地储备， 使得天保集团成为地产行业一道亮丽的风景线， 也为企业日后有计划地进行规模扩张提供了扎实的保障。
值得一提的是，资金端方面，天保集团于2017-2019年公司总借款的加权平均实际利率分别达到4.75%、6.15%、4.94%。相比之下，当前头部房企银行贷款实际加权平均利率平均在5% - 8%甚至更高，公司作为区域性房企，却实现了与头部房企相当的融资成本， 凸显金融机构对天保集团多年来经营稳健的高度认可。
显著的融资成本优势使得天保集团保持了良好的负债结构，低成本融资支撑企业的稳健发展。在集团上市后，优质融资渠道也将进一步拓宽，资金端优势将进一步扩大。
“建筑+地产”协同：拉动业绩增长的密钥
对于区域型集团而言，明确战略定位，在产品、服务、区域市场特征理解、客户需求洞察，打造深耕区域多年后的“铁粉”品牌，走出差异化的竞争路线则显得尤为重要。
作为区域性房企的天保集团，除实现低成本外，集团能够维持头部房企水平的高增长，则也离不开在“建筑先行，地产跟上”的发展策略。目前，天保集团两项业务已达到互补互足的协同效应，建筑业务为地产业务开拓更多市场，使得集团得以展开多元项目组合的同时，进一步提升效率。
其中，天保集团在建筑施工业务上是有独一套的。在集团20多年的建筑业历史中，至今未出现任何重大的工作场所事故及死亡事故，“天保”品牌成为河北省房地产市场最受信赖的品牌之一。2017年，集团取得了建筑工程施工总承建商最高等级的特级资质。
在该策略指导下，集团首先利用其强健的建筑资质，与当地政府机构及房地产开发商进行建筑项目合作，进而促进其地产业务在该区域的发展。以北京的主要卫星城(涿州及张家口)为核心，进而将业务延伸至京津冀地区及中国其他地区。
自集团2005年获得古建筑工程专业承包一级国家级资质后，先后承建了包括张家口张北县南山寺、揽胜楼、四面牌楼等若干地标性历史建筑在内的古建筑项目。与此同时，集团也在该地区开发了体量最大的天保新城地产项目，以及即将开发的中都庄园，均得益于建筑项目。集团凭借自身的较强的古建筑业务优势，一方面为集团建筑业务带来较高毛利率表现，另一方面也促进了地产业务的延伸，则是最好的业务协同例证。
房地产行业的区域属性往往较强，在当前的房地产市场形势下，竞争程度虽有所提升，但相较于家电、汽车行业而言，房地产业间的竞争仍较小。在这样的市场之下，地方性房企往往具备独特的文化背景和雄厚的品牌认知力，只要做好产品和服务，则仍能够实现较好的增长。
过硬的建筑品质保障之下，集团物业开发的品质、开发周期以及成本因素均得到最大程度优化。集团在实现更高效的房地产开发流程控制、更高的房地产开发效率、更高的品质保障之外，也避免了许多不必要中间商费用，有效控制建设成本并合理缩短建设周期，提升业务运营效率。
在目前的双轮驱动模式下，若集团单项业务表现薄弱，也可通过另一项业务业绩互补，实现相互补充效应。这一建筑+地产协同的一体化产业链，则成为公司业绩稳定增长，并保证开发质量和速度的前提和保障。
大环境利好、促区位独特性优势凸显
房企业务增长的成功与否往往取决于企业在理想地段按合理价格持续收购土地储备的能力。业务主要集中于京津冀地区的天保集团，其坐拥首都经济圈优质资源的区位独特性，则给予了其具备高增长前景的区位优势。
在布局方面，天保集团房地产板块土地储备战略性地分布在环首都经济圈的涿州及张家口张北、怀来、蔚县，建筑板块于2019年进入安徽、山东、河南三个省份。就地理战略而言，天保集团当前则以深耕京津冀为主。2019年涿州、张家口的土地储备分别达到151066平方米、1455746平方米，占比分别为9%、91%。建筑业务方面，自京津冀地区建筑承包项目产生的收益约为人民币9.3亿元，自其他地区的收入约为4.35亿元。
智通财经APP了解到，京津冀作为中国北方经济规模最大、最具活力的地区，该区域的协同发展于2014年便已上升为国家战略。根据《京津冀区域协同发展规划纲要》，京津冀区域定位主要包括首都北京为核心的世界级城市群、区域整体协同发展改革引领区、全国创新驱动经济增长新引擎为未来。
2018年，长三角和粤港澳城镇化率分别达到72.1%和72.7%，而京津冀城镇化率仅65.9%，相当于长三角2010-2011年和粤港澳2007年水平。相比之下，京津冀则具备更大的潜在成长空间。与此同时，在政策支撑力度的逐步加强下，京津冀建设资金环境也正逐步改善。
在涿州及张家口两个主阵地下，2022年北京冬奥会以及雄安新区利好政策的出台，将在中期内推动集团业务维持较高增速发展。其中，张家口作为冬奥会场之一，承担着“三场一村”的建设工作，共包括8个场馆在内的76个冬奥项目如今已全部开工建设。
受2022年冬奥会相关建筑项目推动，张家口市建筑总产值复合年增长率预计将由2013-2018年的-5.7%，提升至2018-2023年的4.8%。对于张家口土储占比达到91%的天保集团，将产生重要利好。
此外，千年秀林、京雄铁路和雄安站等重点项目已率先在雄安新区开工，大量资金的引入也进一步加速了河北建筑业的发展。据弗若斯特沙利文预计，河北省建筑总产值复合年增长率将由2013-2018的1.8%进一步增长至2018-2023年的7.7%。
另外，截止至2018年中国建筑业总产值达23.5万亿元，同比增长9.9%。预测2019年中国建筑行业总产值将突破25万亿元，未来五年(2019-2023)年均复合增长率约为7.08%，并预测在2023年中国建筑行业总产值将达到33.05万亿元左右。
各项政策及环境利好，对于深耕京津冀的天保集团而言，则将是促进集团成长的最好保障。
综上来看，天保集团当前“建筑先行，地产跟上”策略逐渐成熟，业绩实现稳定、较快增长。对于业务深耕京津冀、已拿到资本市场入场券的天保集团来说，无疑是最好的发展时机。天保集团未来长期发展值得期待。
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