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本文来自“中房网”，原文标题为《再度挂牌商业项目 越秀地产资本腾挪》，文章内容不代表智通财经观点。
继2018年底成功卖掉广州财富天地广场后，越秀地产股份有限公司(00123）再度把旗下的商业项目挂上了广州产权交易所的网站。
据了解，越秀地产此次拟转让的是佛山市南海区越秀地产开发有限公司100%股权(以下简称“南海越秀”)，该公司持有佛山市南海区星汇云锦广场的商场、写字楼，预挂牌结束日期为9月29日。
据知情人士透露，该标的预计将在年底正式挂牌，具体交易方式和买家目前仍未确定。
9月18日，越秀地产方面对中国房地产报记者表示，项目的住宅部分已全部售罄，本次出让的是写字楼及购物中心部分，总建筑面积为11.64万平方米，目前尚未确定购买方。
“住商并举”是越秀地产坚持了多年发展战略，商业地产被视为公司业绩的增长极和稳定器。但由于开发周期长、沉淀资金多，该公司也一直在寻求商业的轻资产、快周转模式。2018年底，一只总规模50亿元的商业孵化基金落地，首个收购的项目便是越秀地产的广州财富天地广场，有效填补了该公司从开发到REITs过程中孵化主体缺失的环节。
挂牌信息显示，截至2019年7月31日，南海越秀营收0.97亿元，利润亏损436.6万元，与广州财富天地广场一样，仍处于培育期。从资产状况来看，南海越秀尚未达到注入越秀房地产投资信托基金(股票代码00405.HK，以下简称“越秀房托”)的门槛，很大概率仍将由商业孵化基金接盘。
佛山综合体项目拟转让
根据挂牌文件，南海越秀于2010年10月成立，注册资本6亿元，经营范围为佛山市南海区南海大道北编号为佛南(拍)2010-009、2010-010、2010-011的地块上开发、建设、出售、出租住宅、写字楼、商业店铺、车位和配套公共设施，从事物业管理服务。
该公司2018年度的营业收入约为2.93亿元，净利润约为-0.56亿元。资产总额约为18.8亿元，负债总额14.5亿元，所有者权益4.3亿元。
而截至2019年7月31日，公司仍为亏损运营，营业收入约0.97亿元，净利润为-437万元。
南海越秀目前在运营管理的是佛山市南海区星汇云锦广场。该项目是越秀地产在佛山开发的第一个综合体项目，位于南海大道与南桂东路交汇处，为广佛地铁一号线与佛山地铁三号的唯一地铁上盖综合体。
越秀地产方面确认，项目的住宅部分已全部售罄，本次出让的写字楼及购物中心部分目前尚未确定购买方。
这已经是越秀地产第二次通过产权交易所转让项目股权。2018年12月21日，越秀地产宣布已完成广州市越汇房地产有限公司77.79%股权的出售，股权加债务总额的总代价为26.98亿元。广州市越汇房地产有限公司拥有广州财富天地广场，该项目曾为超大型鞋业皮具主题商城，虽开业数年，但仍未扭转亏损局面，2017年底，该项目的资产总额为24.9亿元，净利润为-2947万元。截至2018年7月31日，资产总额为20.16亿元，净利润是-2036万元。
可以看到，越秀地产挂牌出让的这两个项目有着不少相似之处，均为大型商业项目，经营绩效都有待改善。
商业孵化基金或再接盘
在出售广州财富天地广场时，越秀地产表示交易可提升资产周转率和提高现金回流，提升公司收购新增土地或其他地产公司股权的能力。
而本次挂牌星汇云锦广场也很容易令人联想到该公司是否短期内有资金回笼的压力。2019年上半年，越秀地产在土地市场表现的颇为积极，收购的土地总金额为330亿元，而权益金额也达到了260亿元。对此，越秀地产方面表示，目前公司现金流充裕，下半年已做好资金计划铺排，出售星汇云锦广场的目的是进一步优化资产结构。
过去几年，在商业地产方面，越秀地产大多采用“开发 + 运营 + 金融”的发展模式，将运营成熟的商业项目注入持股36.39%的越秀房托，实现资金回笼并分享长期租金收益。
但目前来看，该公司显然还想进一步缩短项目的变现周期，从运营环节就剥离出去。
广州财富天地广场的买家是一号基金。这只基金总规模约50亿元，其中广州国资产业基金出资43亿元，越秀地产旗下子公司出资7亿元。
据了解，一号基金的定位是商业孵化基金，以增值型为主要策略，计划主要投资于一二线城市核心区域有潜力的商业物业，参与商业物业项目孵化环节，采用基金化运作模式，联合资产管理团队，共同对商业物业进行升级改造及业态调整，以提升租金及资产价值。待项目成熟后，将资产注入香港REITs或C-REITs(中国房地产投资信托基金亦称C-REITs)，实现项目退出与基金收益。
香港REITs指的便是越秀房托。这只基金的出现，令越秀地产得以完善孵化环节，形成“物业开发—PE孵化—REITs退出”的全链条金融运作模式，将退出的时间节点提前到了开发阶段。
广州财富天地广场是一号基金的首个投资项目，参考这一路径，星汇云锦广场的潜在接盘方也很有可能是一号基金。一位港股分析师表示，剥离商业项目对于优化上市公司的资产负债表有一定帮助，但相应也要牺牲部分资产增值收益，对于目前仍处于扩张阶段的越秀地产而言，显然前者更为重要。
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