AD
扎根于河南的建业地产(00832)，26年来从未踏出过省外，小心翼翼的经营着自己的一亩三分地，但最近却成了投资者十分关注的“活跃地产股”。
建业地产于2008年6月份在港交所上市，上市后就遭到投资者用脚投票，仅4个月，股价跌了84%，但在2009年3月份之后开始狂涨，三个月后重新回到上市时的价位，呈现出凹坑结构。在2008.06-2017.06长达9年的时间里，该公司股价并无明显的上升趋势，之后股价才开始狂涨。
行情来源：富途证券
从最近两年的行情看，建业地产可以说是地产股里表现较为亮眼的标的之一，该公司股价2019年以来上涨了40%，2017年以来涨了167.4%，而地产发展商行业指数在上述两个指标分别为18.6%和73.2%。对比行业，该公司远远跑赢大市。
但建业地产是否值得投资布局呢?
核心业绩波动大
智通财经APP了解到，建业地产主要是做住宅地产，2015年开始谋划多元化转型，正式开启由房地产开发商向新型生活方式服务商的战略转型，轻资产模式开始迅速扩张。不过转型第二年(2016)，该公司收入和净利润就出现了较大幅度下滑，分别下滑24.4%和49.7%。2015-2018年，该公司收入复合增长率仅为5.57%，净利润复合增长率为12.9%。
不过4年的转型并没有给该公司带来多大的收入结构变化，该公司的核心收入仍是物业销售，收入占比虽然有所下降，但仍占据绝对地位，2018年收入占比仍达92.2%。该公司的租金及酒店经营业务占比相对稳定，核心占比下滑部分主要由轻资产运营管理服务收入承接，2018年该项目收入占比4.6%。
建业地产的多元转型路线成了概念，且该公司的核心收入增速不稳定，这很大影响到投资者对公司的财务预测，成长性可能存在较大的不确定性。从盈利角度看，2015-2016年为转型前两年，出现了一些转型阵痛，净利润连续两年下滑，2017-2018年才恢复正向增长，但成长的波动会影响到后期利润的预测。
2018年该公司物业合同销售额为723.66亿元，同比增长94.47%，其中轻资产部分销售金额186.91亿元，同比增长197.2%，占比销售金额25.83%，同比增加8.93个百分点，2019年首季度占比为36.3%。该公司轻资产部分合同销售额在2018年首次提及，但2016年就已经有了管理服务收入，只是并未有公布销售金额数据。
数据来源：公开披露的数据
轻资产发展战略是该公司重点政策，2016年该公司共参与了36个轻资产项目，2017年增加至75个，2018年再度增加至110个。由于轻资产销售额增长迅速，该公司整体的合约销售金额也有了较大的增长，在河南的市场份额也由2016年的3.6%增至2018年9%。
看上去数据挺好看的，但实际上，由于轻资产模式，该公司收取的管理服务收入，因此轻资产销售金额合并整体销售金额并没有意义，需要还原。以重资产销售金额算，该公司在河南的市场份额收缩为6.68%。目前来看，该公司的核心收入仍是重资产提供，管理服务收入占比过小，需要足够的轻资产规模才有分析的意义。
不过该公司的重资产合约销售额也是一直在猛涨的，2018年为536.75亿元，同比增长73.58%，2015年以来复合增长率为50.5%，这和该公司物业销售额上下波动并不匹配，当然考虑到产品交付及结算时间差异，这种情况也可能存在。
智通财经APP了解到，从数据上看，建业地产预收款占合约销售金额(重资产)比重逐年增加，2018年比重达到76.07%，比2015年增加了40.47个百分点，而收入占比预收款项由2016年的2.24倍降到36%。
但预售部分为何扩张如此之快，是否是购房需求强劲带动呢?智通财经APP观察到，在建业地产的资产端，出现了一些值得深究的问题。
关注关联交易
在非流动资产项，比如合营企业权益列入非流动资产，2018年占比非流动总资产比重超过50%。2018年合营企业权益为99.15亿元，但应收合营企业款项达70.36亿元，占比71%。
应收合营企业款项为无抵押、免息及无固定还款期及该公司预期一年后还的款项，该公司应收合营企业款项2016年仅为27.85亿元，2018年增加了1.53倍，收入占比由2016年的29.33%增加至2018年的47.6%。
图片来源：建业地产2018年报
在流动资产项，需要关注三个科目，存货及其他合约成本、按金及预付款项以及贸易及应收项。该公司存货及其他合约成本2018年金额为503.16亿元，同比增加106.7%，占比流动资产61.2%。存货及其他合约成本主要为持有未来开发、在建以及已经竣工的物业，2018年该公司已竣工可售物业为35.7亿元，占比科目金额仅7.09%。
而在该公司的贸易及应收项中，2018年为25.77亿元，同比增长63.1%，占比收入17.43%，其中应收非控股权益款项为15.93亿元，同比增长达176%，占比科目金额61.8%。应收非控股权益款同样为无抵押、免息且并无固定还款期限的款项。
上文谈到非流动资产中的应收合营公司款项，该款项在流动资产栏目数额很少，2018年仅有0.69亿元，该款项连同应收非控股权益款项合计为86.98亿元，占比收入58.84%。因为该公司应收类关联交易项并无期限，因此也就无账龄问题，该公司账龄列示主要为0.44亿元的对外应收款。
此外，该公司的按金及预付款项主要土地款项，2018年为91.62亿元，同比增长39.8%，占比流动资产11.14%，该项目是未来可能流出但目前仍归属于公司的资产项目，但具体操作已经算流出。可以发现，在该公司流动资产项，除了现金等价物及已竣工可出售的35.7亿元货值，其他项目可变现能力都很弱。
债务或存在压力
在建业地产的负债端，也有几个项目值得去深究。
该公司的金融性负债，包括银行借款、公司债券及优先票据，2018年短期银行借款为17.56亿元，同比增长290.2%，短期公司债券为29.97亿元，主要为2017年的长期变为了短期，加上长期的银行贷款和优先票据项，合计金融性负债190.17亿元，占比负债(扣除预收款)37.4%。
该公司的经营性负债主要为应付款项，2018年该款项为289.24亿元，占比流动资产(扣除预收款)56.9%。但在该科目中，也出现了较大数额的关联交易，其中应付合营企业款项50.8亿元，应付非控股权益款项38.3亿元，合计89.1亿元，占比应付款项30.8%，占比销售成本91.9%。
图片来源：建业地产2018年报
由于该公司预付关联交易的款项也为无抵押、免息且并无固定还款期限的款项，因此预付账款的账龄列示对外部分，但一个月账龄以内的应付为78.4亿元，同比增幅达331.2%，一年以内账龄的127.3亿元，占比账龄应付科目金额78.8%。
该公司的合约负债(预收款)主要为客户对物业开发的预付款项，不过并没有公布具体的客户构成情况，2018年该项目为404.71亿元，同比增长171.3%。预收加快现金回流，实际上，现金及等价物已经包含了当期预收款项带来的现金流。
上文具体分析了建业地产在资产端和负债端的构成，应收和应付的关联交易都占了较大的份额，且该公司应占联营和合营企业的收益非常少，2018年分别为-0.18亿元和0.16亿元，这可能给该公司的物业需求预测大打折扣。
此外，扣除无期限的关联交易以及未开发和在建物业，流动资产可灵活变现的大约170多亿元，占比流动负债(扣除预收)不足五成。
而且该公司一年内的借款、公司债券及应付款(不包括关联交易)合计有174.8亿元，当前可灵活变现的现金也勉强能弥补这债务漏洞。但问题是，该公司在大量的待建及在建的物业，土地收购也需要钱，未来预计可能加大债务融资力度，来寻求更多的发展资金，但这样一来，债务压力就越来越大。
“建业+”行不行?
上文主要研究了建业地产的利润表和资产负债表情况，其实该公司是什么样的都差不多摸清楚了，但我们还需要研究该公司的具体经营状况。
在核心业务板块，智通财经APP了解到，建业地产的物业地产目前进入河南的18个地级城市和77个县级城市，目前主要布局城市是郑州市。2018年，在该公司536.75亿元的重资产合约金额中，郑州市占了26.08%，在4608万平方米土储中，郑州市占了29.7%。
图片来源：建业地产的2018年报
不过郑州市的房地产投资明显拖了全国的后腿。2018年，全国房地产开发投资额为120264亿元，同比增长9.5%，而郑州市房地产开发投资3258.4亿元，同比下降3.0%，其中住宅投资2345.8亿元，同比下降3.0%，增速较上年回落29.2个百分点。
2018年，该公司在郑州市的物业项目平均售价为1.1万元/平方米，而全市商品房销售均价为8605元/平方米，售价高出了27.8%，可见该公司在郑州的售价要继续往上涨有点难度。而全市房地产投资需求下降，在某种程度上说明该地区性市场需求吸引力已经降低。2018年，该公司在建项目118个项目，其中位于郑州16个。
此外，建业地产打造建业+的商业生态系统，想要实现业务多元化战略，搞了很多项目，但实际上，除了轻资产项目得到一些经营效果外，其他项目对整体财报并没有明显的增效，投资回报率没有明显表现出来。
该公司搞的酒店项目，建业酒店总投资额已达41亿元，2018年酒店收益为2.85亿元，占比投资额仅7%。此外，该公司还开发文化旅游项目，比如电影小镇、只有河南以及洛阳正平坊项目，开发绿色基地项目，2018年，该公司已建成并运营绿色基地两座，鄢陵建业绿色基地和鹤壁建业绿色基地，另外还有多个基地在建。
综上看来，在河南闭门造车的建业地产，搞了个“建业+”，是否值得投资需要投资者自己掂量掂量了。
财联社（上海 编辑 刘蕊）讯，英国指数公司富时罗素发布声明，暂停了将中广核电力等几家中国公司从关键股指中剔除的计划，因美国政府修改了针对某些中国军工企业的投资限制。 早些时候，富时...
财联社（上海，记者 孙诗卉）讯，1月28日晚，方正科技（600601.SH）披露业绩预告，公司2020年预计将持续亏损，但亏损较上年有所收窄。其中，2019年仅占营收7.3%的宽带...
昨日次新板块内部出现严重分化。高位的长华股份、西大门、天普股份、确成股份、中瓷电子皆以跌停收盘。低位的金富科技、中天精装、山东玻纤、锐新科技等股涨停。可见，新开板的近端次新以及涨到...
我们鼓励您使用评论，与用户沟通，共享您的观点并向作者及互相提问。 但是，为了获得有价值和期待的高水平评论，请注意以下标准：
保持关注及正确方向。 只发布与所讨论话题相关的材料。 保持尊重。 即使是负面的意见，也可以用积极的外交辞令进行组织。 用标准书写风格。 包括标点和大小写。 注： 评论中如有垃圾和/或促销信息和链接都将被删除。 避免亵渎、诽谤或人身攻击，对于作者或其他用户。 仅允许中文评论。垃圾邮件或滥发信息的肇事者都将被从网站删除并禁止以后进行注册，这由Investing.com自由决定。
我已经阅读Investing.com评论指南并同意所述条款。 我同意确定屏蔽%USER_NAME%？
如果屏蔽，您和%USER_NAME%都无法看到相互在Investing.com上发布的信息。
