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2018年是历史上房地产调控最密集的一年，为了遏制楼市过热，全年累计出台的调控政策达450次。在这种背景下，“活下去”成为了房企最主要的诉求。
近日，房企相继公布2018年业绩，可见分化明显。一方面，千亿规模房企达到30家，创下历史新高，行业集中度向百强房企靠拢;另一方面，周转率三大指标创下6年来新低，房企增速放缓，已然从“黄金时代”踏入了“白银时代”。
融信中国是2018年新晋千亿房企之一。这家房企过去几年突飞猛进，2015年首次突破百亿，之后仅用三年时间便超越千亿，合约销售额的年复合增长率超过60%。
在香港市场上，融信2016年上市以来备受投资者青睐，股价也保持每年正增长，即使在2018年全球股市一片惨淡的环境下，依然收获约6%的涨幅，是去年为数不多收涨的内房股。今年以来，该公司股价也以超过40%的涨幅在内房板块一骑绝尘。
回归公司基本面，融信中国2018年业绩成色如何?后续的增长潜力能否继续支撑股价上涨?
加入千亿阵营
近日公布的财报显示，融信中国2018年合约销售规模稳健增长，同比增长73.35%至1218.8亿元(人民币，单位下同)，超越年初订下的1200亿元全年目标，正式完成从中小型房企到大型房企的跨越。
期内，合约销售面积及平均售价双双上升。其中，合约销售面积达562万平方米，同比增长17.04%。平均合约售价为2.17万元/平方米，若进一步扣除海亮项目的单价影响，平均合约售价为2.96万元/平方米，同比上升40%。从地区销售看，合约销售贡献主要集中在杭州、上海和福州。
除了合约销售外，公司收入、毛利率、净利润均取得明显提升。收入343.67亿元，同比增长约13.27%。海通证券在研究报告中指出，截至2018年末，公司预收账款(2017年为已收客户的预售所得款项、2018年为合约负债)约为640亿元，同比增长55%。“公司2018年底账面预收账款是2018年收入的1.86倍，是后续结转成为收入并支持收入增长的重要支撑。”
从利润率角度来看，融信中国2018年盈利能力显著提升。毛利80.65亿元，同比增长约60.5%。毛利率达23%，若扣除收并购项目重新估值影响，融信中国毛利率为29%， 同比上升8个百分点。净利润约34.72亿元，同比增长约31.19%。归母核心净利润25亿元，同比增长116%。净利率达10%，同比上升1个百分点。
降杠杆成效显著
早些年，融信中国通过精准把握周期、合理利用杠杆取得了规模的快速增长，随着政策趋紧，融资环境收缩，“去杠杆”成为当下房企的共识，融信中国从去年年初也开始提出降杠杆的目标。
智通财经APP了解到，为了降杠杆，融信中国做了四件事：通过销售回款、结转利润，增厚净资产;少举债、审慎拿地;配股融资，引入贝莱德、索罗斯、惠理、中国人寿等知名战略投资者;及以轻资产模式与其他房企合作开发。
从财报可以看出，这些降杠杆措施已经显出成效。2018年末，公司净负债率较2017年末下降54个百分点至105%，处于新晋千亿房企中的较低水平;扣除预收账款的资产负债率下降7个百分点至51%，处于行业健康水平。
偿债能力方面，截至2018年末，公司在手现金及银行余额共计250亿元，较上年增加约22%;现金短债比大于1倍。
土储优质充足，后续增长潜力大
展望未来，政策方面，近日高层重申“房子是用来住的，不是用来炒”，并强调“稳地价、稳房价、稳预期”。在政策预期稳定的情况下，未来还能是否持续增长主要看房企自身的土储和资金实力。
不管是黄金时代，还是白银时代，拥有优质的土储对于房企来说依然是必须的。经过15年的发展，融信目前已经进驻八大核心城市群，分别为：海峡两岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、西南及西北城市群。
2018年，公司继续围绕一二线核心城市核心地段，实现“1+N”战略，先后收购河南郑州四幅地块，并首次进入山东市场。年内共新增24幅地块，总建筑面积477.51万平方米，权益占约41%，地块收购的平均成本约为5183元/平方米。
截止2018年12月31日，融信土储总建筑面积约为2542万平方米，其中约390万平方米为已完工物业，约1760万平方米在建，还有约390万持作未来开发。对比2017年数据可以发现，融信中国的拿地速度有所放缓，这也表明了跨过千亿门槛后，融信不再单纯追求规模和速度，而是将“稳”作为首要目标。今年公司的销售额目标定为1400亿元，目标增速为16.7%。
即便如此，融信中国优质的土储依然能够为其业绩增长提供动力。智通财经APP了解到，融信土储平均成本为6356元/平方米，其中约80%的土地货值位于一二线城市的黄金地段，该比重较上年提升约15个百分点，优质的土地储备为日后的高盈利提供了有力支持。
有分析指出，从区域大周期看，一线城市已经进入开发与存量并行的时代，二线和强三线是未来房地产市场的主战场，华中地区、华西地区则进入中高速发展阶段。在这方面，融信中国已经提前布局。在华中地区，融信通过一二级联动的方式，以较低的成本在太原、郑州的提前锁定了大量土地资源，为增厚未来综合利润空间提供了一定保障。
融资能力方面，截至2018年末，融信中国总授信额度超人民币1400亿元，未使用授信超人民币850亿元，其中80%为银行授信。与此同时，融信中国信用水平稳中有升，境内评级获中诚信证评和中证鹏元提升至AAA评级;境外评级方面，获穆迪和标普同时上调评级展望至稳定。
2019年，降杠杆依然是融信不变的主题，公司管理层近日在业绩会上透露，2019年融信的净负债率目标是70%-90%，近三年会降到行业平均水平。到2019年底短债将控制在80亿左右，较近两年的200亿左右大幅降低。
在业绩公布之前，德银发布报告表示，融信中国强劲盈利增长及资产负债表改善将迎来价值重估，并预计其至2020年可成为全国首二十大发展商(2018年排名25)，销售可达2000亿元人民币。该行给出的目标价是17.63港元，较报告发表的上一交易日收盘价有约60%的上升空间。
年报发布后，德银重申了对融信中国的“买入”评级;花旗重申“买入”评级，上调目标价至18.8港元/股;海通国际亦上调公司目标价至18.12港元/股。
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