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近日，《中国经营报(博客,微博)》记者从信托业内人士处独家获悉，针对信托公司，监管层已开始第二波进场检查。
据了解，检查重点依旧是通道、地产业务。多位接受记者采访的信托业内人士称，地产业务监管的范围正进一步扩大，保障房、房屋装修等泛地产类融资也将被监管收紧。而占比较高的地产类通道业务在去通道背景下，也有较大的被压降空间。
值得一提的是，近期有多家信托公司在第三方招聘网站上发布招聘岗位，明确要组建股权投资团队，其中部分为地产股权投资岗。
业内人士认为，目前来看,地产项目仍是信托公司青睐的热点产品。随着监管不断收紧，在其他业务未成熟之前，信托公司围绕地产类业务布局的局面短期不会改变。
银信通道业务清零
一家位于东北地区的信托公司的人士向记者证实了监管进场检查一事。据其透露,其所在的公司目前正在接受监管检查。
南方一家信托公司高管亦表示，按惯例来讲，每两年监管就会对信托公司进行一轮检查，目前家家都在接受检查，监管的重点为通道、地产两大业务。“累计3万亿的地产信托业务，其中2万亿为通道业务，而这些通道业务又主要为银信通道。监管的态度是，未来银信通道业务将压缩至零。”
华南某信托公司高管则称，早在2017年底，监管方面就已经传递了压缩通道信号，今年只是开始严格执行而已。
今年以来，监管部门围绕房地产信托业务连续发文。
银保监会自5月份下发的“23号文”，到9月份对房地产信托及通道业务规模摸底排查等一系列监管措施,期间亦动作不断。
严监管之下，房地产信托业务降温态势十分明显。2019年三季度的信托登记系统数据显示，投向房地产的募集金额环比下降32.08%，规模占比环比下降3.02%，滑落至第四位，其规模占比已连续三个月下降，占比低于15%。
10月25日，广东银保监局更是表示，信托资金投资房地产规模实现零增长，投向房地产的非标资产规模大幅减少。
25家机构布局股权投资
信托公司房地产业务未来如何转型？
多位业内人士认为，股权投资将成为房地产信托业务转型的重要方向。
中国信托业协会统计的数据显示，全国68家信托公司中已有25家开展房地产股权投资业务。信托公司调研显示，有更多的信托公司明确以房地产股权投资业务作为房地产信托业务未来的转型方向。
事实上，多家信托公司已经开始布局股权投资业务。
天眼查数据显示，仅9月份以来，就有爱建信托、华能贵诚、东莞信托、粤财信托等信托公司新增直接或者间接对外地产类公司的投资。
记者注意到，近期某招聘网站发布了9个股权投资类招聘岗位。从对招聘公司的介绍来看，这9个岗位来自9家不同的信托公司，其中5个招聘岗位明确要组建股权投资团队，3个明确为地产类股权投资岗位。
例如，某华东信托公司招聘“房地产投资经理/高经/总助”岗位，岗位职责包括：拓展与筛选房地产住宅股权投资项目和商办类收购项目，跟进项目沟通、谈判及分析。某合资背景的信托公司在招聘“信托业务总监”,岗位职责包括：寻找和筛选有发展潜力和投资价值的房地产为主的股权、债权投资机会，进行市场及行业研究，以获得拟投资项目。还有信托公司招聘“股权项目监控岗位”，要求具备地产项目开发、实体产业股权投资项目投后管理完整流程的管理经验，房地产基金、AMC地产部门、房地产企业等机构股权投资项目运作或管理工作经验。
就房地产信托业务的转型方向，资深信托专家袁吉伟对《中国经营报》记者表示，未来随着房地产调控政策、中国城镇化、老龄化等外部形势的变化，信托公司需要采用多种资金运用方式满足房地产企业的融资需求，尤其是对于部分大型房企，其传统债权融资渠道相对较为广阔，更加需要股权融资来降低杠杆，共担风险，或者对于部分复杂商业项目，短期获取的现金流有限，需要前期通过股权方式帮助培育。所以，地产股权投资是信托公司房地产信托业务转型升级的重要要求，需要在这方面加强能力。
用益信托研究员喻智则认为，地产股权投资是房地产信托转型的重要方向之一，但出于对房地产存量市场巨大等因素的考虑，个人认为房地产信托基金和房地产资产证券化等盘活存量资产业务更应该成为信托公司转型的主要方向。
“真实投资”并非易事
地产信托业务转型地产股权投资并非易事。
多位业内人士告诉记者，一方面，由于监管部门对地产信托实施严格的额度监管，任何形式的地产信托都会纳入监管范畴，股权投资地产项目也不例外。另一方面，“23号文”的下发，以往的明股实债融资模式合规风险不可避免。
记者注意到，“23号文”重点关注的方向之一，就是通过“股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后”方式变相提供融资。
四川信托此前在研报中指出，“股权+债权”型信托模式为市场上主流的地产类信托模式。“此类模式的诞生其实是为了向不满足‘四三二’条件的房企发放贷款。”
前述华南某信托公司高管直言，目前信托公司股权投资业务中只有不到10%是真实的股权投资，其余均为明股实债。
对于真假股权投资模式的操作空间，上述华南某信托公司高管介绍，信托公司上报给监管的,的确是一个真实股权投资项目，但信托计划层面设置优先、劣后结构，信托公司对外发行优先级信托单位，优先级拿固定收益（或保底收益+分红条款），劣后信托单位由融资方出钱认购，资金运用到项目公司上的话，股权投资是真实的，但股东借款及其利息收益就是债权性质了。
但做到“真实投资”并不容易。某信托公司业务经理列出的真实投资模式的思路和构想中，包含的交易结构核心要素有：信托公司全资持有并实际管理项目公司，做真正的地产项目操盘方；不再设置质押及其他担保措施；不存在任何实质或形式上的融资方，只有信托公司选聘的适格的合作方作为代建管理服务商；利润分配完全接驳地产项目经营情况，投资人盈亏自担，合作方及信托公司根据地产项目运营情况分配管理费和绩效管理费。
“真实股权投资要做到‘不附带回购，自行承担项目退出风险’‘精细化管理，提升主动管理能力’‘不能提前获取项目分红（各股东平级）’等，可能做几个真股权项目下来，信托公司自己的团队就可以另起炉灶当开发商了。”上述华南某信托公司高管认为,大力开展地产股权投资仍不太现实。
喻智表示，对于信托公司来说，真实股权投资面临的困难是存在的：一是资金端的问题，真实股权投资需要长线资金和风险偏好较高的资金，信托公司此类资金来源储备并不充分；二是该类业务需要高水平的主动管理能力和对房地产市场的深入研究和认知，一般需要设置专门的部门来负责投后管理。
袁吉伟也提到，地产股权投资信托对于投后管理具有较高的要求，对于住宅开发项目，需要加强对建设进度、成本等方面的管控，而对于商业地产更多是其本身的改造、运营等，专业能力要求较高。
