大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底，最坏的时候已经过去了？ | Investing.com

cn.investing.com/analysis/article-200455709 大悦城地产（0207.HK）中期业绩见底，最坏的时候已经过去了？ 提供者 格隆汇  | 2020年8月18日 11:30

作者 | 707的牛
数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）

当前全球货币宽松，核心资产的价格也随着水涨船高。而以商业物业为主要营收的公司，业绩增长却被新冠疫情拖累，自然就被资本市场的投资者冷落了。国内疫情逐步得到控制，公司的经营情况迅速好转，近期的市场风格也在向低估值板块的地产，银行，保险切换。先前的逻辑是否需要做出转变？
即使是刚刚出来的业绩数据扑街，预计上半年综合净利润下滑70%-85%，公司股价都没有大跌，可见经过长期的大跌，股价走势已经反应了市场预期。2020年上半年因疫情影响公司业绩见底，下半年才是业绩反转的开始，这也是正向的市场预期。


1、大悦城地产为什么会长期下跌？


公司到底能不能买，是要弄清楚下跌原因的；同时可以检验下跌的预期完全被市场兑现没有，能有效降低风险性。
大悦城地产最近的下跌是从2019年4月份开始的，公司也刚好发布2018年年报，业绩出来之后果然出现了大幅下滑，营收增速同比下滑30%，扣非净利润同比下滑10%。之后就是一路不及预期，2019年公司净利润同比下滑33%，加上今年的疫情影响，股价也来到了底部区域。

其实公司的股价可以分为两个阶段，第一波下跌：2018年年报到2019年中报发布期间，原因是大悦城地产的租金收入36.2亿元，只实现了5.8%的小幅增长。而营收占比第二的商业物业开发，下滑了50%，原因是开发面积2018年较2017年减少了410万平米。
除此之外，公司的酒店业务和房地产开发业务都开始大幅下滑，这些才是拖累公司整体业绩的地方，虽然大悦城在商业地产运营方面具有优势，但每年的租金只会小幅增长，还是要关注商业综合体的布局增量。

第二波下跌是2019年中报到2019年年报发布期间，也就是2019年9月—2020年5月，公司的租金收入和物业开发出现了大幅增长，但房地产开发业务一直没有起色，说明公司在这个领域并不擅长。

其实光看营收，2019年中报的业绩是非常不错的，不过净利润增速却下滑了48%，为什么？公司每年的非经常性损益对净利润贡献巨大，实际利润也有过多的水分。扣非之后大悦城的净利润明显放缓，控股权益波动过大，也是市场没有给与公司高估值的原因。

公司股价跌到现在也基本上price in 了。不过中粮集团和A股大悦城近期的一系列资产运作，都在表明管理层想在集团的业务和资源整合方面做出调整，大悦城地产近期的股价表现也在开始反应某些市场信号。

2、近期都有哪些资本运作？


那么中粮集团和控股关联方近期都做了什么？公司股价是不是没有反应市场预期？2018年以住宅房地产开发为主的中粮地产，收购主营商业地产的大悦城，重组完成后中粮地产改名为大悦城，也就是现在的A股公司大悦城（000031.SZ）。
在战略上，两家公司各取所长，完成了品牌和业务上的协同效应。但是这和港股的大悦城地产（0207.HK）有什么关联呢？原来A股的大悦城控股和港股的大悦城地产背后的大股东都是中粮集团，而前者直接持有后者64.18%的股份。

这也意味着大悦城控股是是大悦城地产的控股母公司，而关联方之间是方便业务合作与资本运作的。从大悦城地产的历年业绩来看，公司并不擅长住宅房地产开发，经营效率也不高，母公司因为之后有中粮地产的基因，在住宅开发方面当然比公司强很多。
如果大悦城地产将土地开发的业务交给母公司运营，想必产生的效益和利润会更高，还能减轻拖累整体业绩的压力，这是股东们愿意看到的，也是可以提升公司估值的因素。
所以，两家公司互为关联方，未来可能会有更多的整合来提升整体竞争力，这一点也是可以期待的。假若存在反转行情，公司又有多少价值？

3、如何看公司现在的价值


如果说关联方之间更多的业务合作是市场预期。公司当前是否存在亮点和反转预期呢？大悦城地产的核心竞争力是在商业地产的开发和运营上。
参考2019年年末的数据，公司在长三角，珠三角，京津冀和成渝都市圈等地区持有19个大悦城商业综合体，分别布局在全国重点城市的核心地段以及品牌酒店5家。
2019年公司营收占比第一的大悦城购物中心租金收入30.64亿元，同比增长18%，整体出租率保持在90%以上，每年单位面积的租金都在保持正增长，这些才是核心资产。

同时公司的酒店经营业务收入8.42亿元，同比增长14.9%，也实现了反弹的表现。而且公司新开业的商业中心还在增加，显然当前的价值是被市场低估的。

公司刚刚也发布了2020上半年的销售数据，销售面积20.24万平米，销售额68.41亿元。
这意味着什么呢？2019年上半年销售面积是9.76万平米，销售额16.99亿元；今年同期销售面积增长107%，销售额同比增长302%。整体上半年销售数据是超市场预期的，披露的销售数据对公司股价也会有刺激作用。

今年一季度的疫情进一步打压了公司的估值，随着疫情的控制和商业活动的恢复，公司的业绩会在下半年迎来反转。大悦城地产当前的估值不到5X PE，0.3X PB，位于近五年的底部区域。而且2019年的业绩也有反转的迹象，目前的估值也有足够的安全边际。

如果参考同类公司SOHO中国10X PE的水平，大悦城地产2019年16亿的净利润，扣非之后也有10亿元，远远低于实际价值。当前市场风格正在切换，资金正在加大力度配置地产银行等低估值板块，价值和低配的矛盾最终还是会被市场解决。

哪些受益，哪些受损？——分行业测算“就地过年”对一季度GDP增速影响 提供者 陶川 - 2021年1月27日

近期“就地过年”对2021年一季度GDP的影响受到市场热烈关注，但迄今的分析依然仅是简单判断了其对“生产”和“消费”的两大作用方向。本篇报告中，我们沿用此前的GDP生产法下行业视角...

打压资产泡沫如何影响债券市场 提供者 屈庆 - 2021年1月27日

1、市场回顾与展望：打压资产泡沫如何影响债券市场 周二央行货币政策委员会委员表示资产泡沫较大，货币政策要适度收紧去应对，叠加今日央行omo再度大规模回笼流动性，债券利率明显上行。如...

港股收评：恒指重挫2.55%，科技股集体回调，军工、券商板块大跌 提供者 格隆汇 - 2021年1月26日

1月26日，港股主要指数全线大跌，恒指低开低走，重挫逾700点，跌幅高达2.55%，报29391.26点；恒生科技指数收跌2.34%报9967.45点。指数经过连番上涨后，市场做多...

我们鼓励您使用评论，与用户沟通，共享您的观点并向作者及互相提问。 但是，为了获得有价值和期待的高水平评论，请注意以下标准：

保持关注及正确方向。 只发布与所讨论话题相关的材料。 保持尊重。 即使是负面的意见，也可以用积极的外交辞令进行组织。 用标准书写风格。 包括标点和大小写。 注： 评论中如有垃圾和/或促销信息和链接都将被删除。 避免亵渎、诽谤或人身攻击，对于作者或其他用户。 仅允许中文评论。

垃圾邮件或滥发信息的肇事者都将被从网站删除并禁止以后进行注册，这由Investing.com自由决定。

我已经阅读Investing.com评论指南并同意所述条款。 我同意

确定屏蔽%USER_NAME%？

如果屏蔽，您和%USER_NAME%都无法看到相互在Investing.com上发布的信息。

合作伙伴 腾讯财经财联社雪球云掌财经新浪财经金融界金十数据和讯网易财经汇通网证券之星FX168同花顺财经 风险批露: 交易股票、外汇、商品、期货、债券、基金等金融工具或加密货币属高风险行为，这些风险包括损失您的部分或全部投资金额，所以交易并非适合所有投资者。加密货币价格极易波动，可能受金融、监管或政治事件等外部因素的影响。保证金交易会放大金融风险。
在决定交易任何金融工具或加密货币前，您应当充分了解与金融市场交易相关的风险和成本，并谨慎考虑您的投资目标、经验水平以及风险偏好，必要时应当寻求专业意见。
Fusion Media提醒您，本网站所含数据未必实时、准确。本网站的数据和价格未必由市场或交易所提供，而可能由做市商提供，所以价格可能并不准确且可能与实际市场价格行情存在差异。即该价格仅为指示性价格，反映行情走势，不宜为交易目的使用。对于您因交易行为或依赖本网站所含信息所导致的任何损失，Fusion Media及本网站所含数据的提供商不承担责任。
未经Fusion Media及/或数据提供商书面许可，禁止使用、存储、复制、展现、修改、传播或分发本网站所含数据。提供本网站所含数据的供应商及交易所保留其所有知识产权。
本网站的广告客户可能会根据您与广告或广告主的互动情况，向Fusion Media支付费用。 本协议的英文版本系主要版本。如英文版本与中文版本存在差异，以英文版本为准。