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在房地产行业周期性调整之际，险资对不动产的热情仍在持续高涨。
《华夏时报》记者注意到，今年1-4月险资投资的债权计划中，不动产债权投资计划的注册规模已经占到60%，而在去年底这一占比仅接近50%。
在低利率环境、高波动性及优质资产稀缺的多重压力下，这被业界视为一种市场的选择。不过，随着房地产行业调整及分化压力开始显现，目前已经有多个不动产债权投资计划被业内专家提示风险。
不动产债权计划步步升温
2011年，我国首单险资不动产债权投资计划面世，很快就成了保险机构热捧的投资领域。
中国保险资产管理业协会统计数据显示：今年1-4月，18家保险资产管理机构共注册债权投资计划40项，合计注册规模517.54亿元。其中，基础设施债权投资计划12项，注册规模206.64亿元；不动产债权投资计划28项，注册规模310.90亿元。
从去年数据看，虽然基础设施债权投资计划和不动产债权投资计划的注册规模相当，均超千亿，但在变化上，不动产债权投资计划增长较快，基础设施债权投资计划规模则显著下降。
对于这一升一降的变化，中国保险资产管理业协会副秘书长陈国力认为是一种商业选择，“近年来融资主体的融资范围扩大，使得传统融资方式占比下降，而保险资金的优势是规模大、期限长，在资金荒的时候，保险资金更容易参与基础设施债权计划，但在资产荒的时候，由于保险资金成本较高，往往不受青睐”。
据了解，目前保险债权投资计划基础资产行业被限定在基础设施和不动产领域，与其他金融机构相比，可投行业范围狭小，这在业界看来不仅限制了保险债权投资计划基础资产的多样性，也加大了行业的集中度。
事实上，随着项目荒愈演愈烈，2013年、2014年保险债权投资计划注册规模还分别高达2878亿元、3110亿元，而去年就已经降至2047亿元。
“资产荒就意味着对应的资金太多了，发债的成本能够低到4，有的国开行给了很多，还有包括给地方政府的债务置换，那么保险资金要在这方面拼价格肯定是没有优势的。”一位保险资管人士对记者坦言，随着谈判地位相对弱化，现在基础设施债权计划的收益率大幅下降，一年多前收益在7%左右的项目目前仅在5%左右。
在他看来，资金量级和预期投资回报率是险资的两个主要投资标准，而不动产债权投资计划由于项目相对好找，回报也相对较高，所以成为险资目前最青睐的对象。
据悉，去年基础设施债权投资计划平均收益率为6.61%，与之相比，不动产债权投资计划不仅平均规模较小、平均期限较短，平均收益率也较高，达到7.25%。
今年多项不动产债权投资计划的信息披露公告显示，相比基础设施债权投资计划，不动产债权投资计划利率还是相对较高，如生命资产-恒大中心不动产债权投资计划年收益率为10%。
项目风险频频提及
尽管注册规模呈增长趋势，对于不动产债权投资计划，市场风险仍不可避免地频频被业界提及。
“保险资管注册的不动产债权投资计划还是比较主流的，信用等级非常高，或者增信措施非常强，有些是商业不动产，有些是土地储备，或者支持民生的棚改这种，所以整体上，我们对这个的风险控制还是有底气的。”陈国力表示。
不过，《华夏时报》记者发现，去年以来已经有一些不动产债权投资计划被业内专家提示风险，其中包括去年11月才将中新大东方保险50%的股权一举拿下，今年就开始保险输血地产的恒大人寿。
3月底恒大人寿官网发布公告称，将委托资金合计人民币17亿元分4次委托给生命保险资产管理公司，以受托人名义设立“生命资产-恒大中心不动产债权投资计划”，以债权的形式投资合肥恒大中心C地块商业不动产项目，偿债主体为合肥粤泰商业运营管理有限公司，该公司为恒大地产集团的全资子公司。
公开资料显示，生命保险资产管理公司向中国保险资产管理业协会提交的这一系列产品均成功获得注册，但在外部专家会的评估意见中也出现了项目风险提示。根据外部专家会的建议，要关注第一还款来源风险、担保人风险和地产行业风险。
由于这些不动产债权投资项目多投向二线城市，除了提示房地产行业风险，专家还主要提示了区域市场风险。例如，“中英益利-中冶烟台不动产债权投资计划”被建议关注“烟台当地房地产市场风险”等。
